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Novo contrato acelerará venda de recebíveis
Fernando Torres
Representantes do setor imobiliário e dos bancos devem apresentar, dentro de 30 a 40 dias, uma minuta para ser usada como padrão de contrato de financiamento habitacional. A notícia é muito bem-vinda pelas securitizadoras, já que a falta de padronização deste tipo de contrato é considerada um dos principais entraves para o desenvolvimento do mercado de securitização de recebíveis imobiliários.
Segundo representantes do setor, ao se somar a padronização dos contratos à tendência de queda de juros, a securitização vai tomar no médio e longo prazo o espaço que hoje é ocupado pelo financiamento bancário. Este ano, os bancos devem liberar R$ 8,4 bilhões para a habitação.
No processo de securitização, contratos de empréstimos são transformados em títulos — no caso da habitação, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) — e vendidos a investidores no mercado secundário. Assim, o aplicador financia diretamente o mutuário, sem a necessidade de intermediação de um banco.
Mesmo com os atuais entraves, o total de emissões de CRIs este ano deve atingir de R$ 3 bilhões a R$ 3,5 bilhões, de acordo com Jorge Sant’Anna, superintendente de produtos da Câmara de Custódia e Liquidação (Cetip). Se atingido, o resultado representará alta de, no mínimo, 50% ante os R$ 2 bilhões do ano passado. Somando as operações já registradas e em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) até ontem, o volume é de R$ 945 milhões. De acordo com Sant’Anna, no entanto, existem várias operações na fila para sair.
Brazilian Securities, Rio Bravo Securitizadora e Cibrasec, três das empresas mais ativas em securitização imobiliária consideram que a padronização vai incentivar bastante o mercado de CRIs. Antes, para montar uma carteira para ser vendida no mercado, a empresa precisava analisar contrato por contrato. “A padronização vai facilitar o agrupamento dos ativos. O custo de montagem das operações acaba diluído”, diz Chuck Spragins, sócio da Uqbar, consultoria especializada no ramo.
Ele reconhece que o texto não é o ideal para nenhuma das partes, mas diz que se buscou um consenso. “O importante é que não haja questionamento jurídico sobre ele, por isso ele será objetivo, claro e transparente”, diz.
O texto será apresentado segundo ele, a agentes do setor e para o Ministério Público. “Faremos workshops e vamos aguardar as críticas e sugestões para então finalizar o trabalho”, afirma.
O estímulo para geração de novos CRIs virá em boa hora para atender à demanda dos investidores. A procura pelos papéis já aumentou nesta virada de semestre, segundo o diretor de relações com investidores da Rio Bravo Securitizadora, João Paulo Pacífico. “A demanda cresceu muito, principalmente por causa da queda da taxa de juros”, diz.
Com a queda da Selic, um papel que costuma pagar a variação do Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) mais 9% ou 11% de juro real por um prazo longo é considerado atrativo tanto por fundações, quanto por fundos de investimento e bancos.
Para a pessoa física ainda existe o benefício da isenção do Imposto de Renda sobre o ganho, o que torna o papel mais rentável que títulos públicos de característica semelhante, como as NTN-Bs.
Fábio Nogueira, presidente da Brazilian Securities (BS), diz que o setor imobiliário deve passar por um ciclo de desenvolvimento jamais visto no Brasil. Ao falar sobre o potencial do mercado de CRI ele diz que nos Estados Unidos este setor movimenta US$ 8 trilhões. “É nisto que o setor aposta”, diz.
Para garantir contratos de boa qualidade e padronizados a BS tem parcerias com a Rossi Residencial e com a Helbor. Neste ano, a empresa deve emitir entre R$ 200 milhões e R$ 300 milhões de CRIs do setor residencial. Para 2007, a meta é atingir entre R$ 400 milhões e R$ 500 milhões.
Crédito bancário concorre
A grande oferta de crédito bancário para o setor da habitação este ano acaba gerando uma concorrência com o setor de securitização de recebíveis imobiliários. Tanto o financiamento dos bancos como a emissão de CRIs são alternativas para as incorporadoras e construtoras anteciparem o recebimento das parcelas dos mutuários e girarem mais rapidamente seu capital para se dedicar a um novo empreendimento. Segundo dados da Abecip, o total de recursos liberados para a habitação este ano deve chegar a R$ 8,4 bilhões, com alta de 78% sobre o ano anterior. “Os novos lançamentos estão sendo custeados pelos bancos. Isso torna menor a necessidade de securitizar”, afirma Onivaldo Scalco, gerente de operações Cibrasec.
Apesar da concorrência este ano, os executivos do setor consideram que, no longo prazo, o mercado de capitais, via securitização, vai se mostrar um caminho mais adequado para financiamento imobiliário do que o sistema bancário. “A securitização cresce hoje porque é uma modalidade mais barata que o financiamento via banco e tem prazo maior. Mas é uma concorrência saudável”, diz Spragins. No longo prazo, segundo ele, a securitização tende a ser maior que o financiamento bancário, assim como ocorre em outros países.
A visão é compartilhada pelo superintendente de produtos da Cetip. “O mercado de capitais tem prazo mais longo. O setor financeiro não tem depósitos de prazo igual”, lembra Sant’Anna.
Segundo Gonçalves, da Abecip, a securitização vai crescer, mas tendo os bancos como intermediários. Segundo ele, a exigibilidade de que o banco aplique 65% dos depósitos da poupança em crédito imobiliário acaba prejudicando a securitização. “Hoje o banco só pode vender o excesso. Mas isso só ocorre se a sobra for expressiva. Isso porque nunca se sabe como vai ser o comportamento da poupança”, afirma.
Para Pacífico, da Rio Bravo, os bancos não são concorrentes, mas parceiros nas operações. “Por meio dos CRIs podemos atender aquelas instituições com excesso ou falta de aplicação em crédito imobiliário”, diz.
Fonte: DCI
Data: 03/ago/06
